maandag 27 januari 2014

Huizenprijzen, de PRAKTIJK(EN)

Huizenprijzen, de PRAKTIJK(EN) Tussen 1995 en 2008 stegen de huizenprijzen in Nederland met meer dan 250 procent, terwijl de kwaliteit en kostprijs niet evenredig steeg. De huizenprijzen in Nederland zijn van 1995 tot 2008 vooral zo gestegen, omdat consumenten in staat werden gesteld meer te lenen.

Voor 1995 was het gebruikelijk dat je een lening in 30 jaar
afloste. De maandelijkse kosten zijn daarna gedrukt, omdat banken wilden financieren zonder aflossing. Er werden verzekeringen bij verkocht om onvoorziene situaties te dekken.

Aflossing werd niet nodig geacht, omdat het huis toch wel in waarde zou stijgen. Om huizenprijzen te laten stijgen, heb je 4 partijen nodig. De bank, een makelaar, een aannemer en een koper.

In de jaren '80 en daarvoor werd de prijs van een huis bepaald door de grond, materiaal, en loonkosten. Als een aannemer een huis wilde bouwen maakte hij een offerte, berekende materiaal, loon en natuurlijk winst. Zo kwam de aannemer aan zijn prijs. De koper ging met dit document naar de bank, kreeg een lening, loste maandelijks af en betaalde rente.

De bank wilde meer rente, dus men bedacht, we laten ze minder aflossen, krijgen we meer rente, immers de schuld blijft langer, tenminste tot men het huis verkoopt, beetje risico afdekken met een verzekering en klaar.

Door deze constructie waren de kopers ook geneigd meer te lenen, immers maandlasten leken te overzien. De aannemerij zag dat door deze constructie de prijzen op de bestaande huizen gingen stijgen, men ging meer betalen voor een bestaande woning. De situatie ontstond, dat een aannemer een huis bouwde voor kostprijs+winst die na oplevering vrijwel gelijk duurder was. Immers de prijs was niet meer gerelateerd aan bouwkosten, maar aan wat de koper kon lenen.

De aannemers dachten, ja hallo, da's leuk, we bouwen een huis en de koper gaat er met extra winst vandoor, laten we onze winstopslag verhogen. Dus het bouwen werd duurder. Een nieuwe woning werd dus duurder, zonder dat er noemenswaardige verhogingen in loon en materiaal waren. De aannemer kreeg extra winst.

Het cirkeltje ging door, huizen werden duurder, de aannemers dachten hoe kunnen we het maximale eruit halen. De oplossing lag bij de makelaars. Weet je wat we doen, we gaan geen offerte meer maken op basis van kostprijs, maar we maken een bouwtekening, laten deze aan een makelaar zien, we vragen wat zou dit huis kosten als we die daar bouwen? Mag jij dit huis voor ons verkopen, indien er nog geen koper is, kunnen wij lekker bouwen. Komt allemaal goed.

Je begrijpt, dat aannemers, geldverstrekkers en makelaars elkaar "goed" kennen, dus makelaar vraagt aan bank hoever kan ik gaan, wat kan je verstrekken? Zo kan iemand in het "wereldje" goed zaken doen.

Aldus gebeurde, de makelaar maakte een taxatie op een nog niet gebouwd huis, met deze taxatie ging de koper naar de bank en kreeg geld, immers de tegenwaarde was gedekt door een taxatierapport. Het huis was het wel waard. De bank verstrekte enorme leningen, de makelaar kreeg een percentage van de verkoopprijs, de aannemer maakte winst als nooit tevoren.

Echter, dit spelletje kun je spelen, tot tweeverdieners niet meer rente kunnen betalen, het houdt een keer op. Wat is het duurste huis dat een tweeverdiener kan belenen, het stopt dan. Men kan niet meer lenen, dus de eigenaar van een bestaand huis moet met de prijs dalen. Echter velen hebben het huis niet afgelost... Er ontstaat een restschuld...

Dus, hoe meer geld er in bezit van enkelen komt, hoe meer opgeblazen de prijs van een product zal worden. Als je het geld eerlijker (lees: gelijker) verdeeld, zal men niet in staat zijn te veel te betalen voor een product. Het is dus niet schaarste wat leidt tot inflatie, maar EGO.

Geen opmerkingen:

Een reactie plaatsen